看完很多房产大V的看房理念，多半说的很分析师（很宏观），而且观点愈来愈一致：卫星城结构分化、商业区结构分化、第一线卫星城核心市中心区次商品住宅等，为了招揽流量，标题多半换用对楼价较为乐观的词汇，但实际上我国居民的王育中商品住宅子占比超6成，据2020年央行调查显示：我国城镇住房拥有率达到96%，这也就意味着他们中基本上其他人最终单厢买车，即便4、5月他们都觉得不好的上海楼价，一个月也有超过12000套的Sigoul量，只是楼价发展到那时，在人口数见顶、GDP增速放缓、产业发展升级换代阵痛、从自由化到到全球结构分化，他们愈来愈难赚钱，楼价只涨不跌的时代几年前就已经结束，我在房地产行业13年，看完大量统计数据及事例，那时打声剖析一下买车的下层方法论，我将从卫星城优先选择、最佳时机优先选择、商业区优先选择、新盘优先选择四个方面给他们分享怎样买车，供他们参考：
一、卫星城优先选择：
这个他们差不多都有相同的答案：第一线、新第一线、地级市卫星城，原因很简单就是这些卫星城有产业发展，能持续招揽和赢回人口数，取悦今后的新产业发展也会升级换代卫星城人口数结构，平民化、高智商、高收入、以及供求关系基本上可以决定一个卫星城的楼价走势，就如著名分析师姜超那句：长期看人口数、中期看土地、短期看金融，因此Exhilarate我国只有2个第一线卫星城（上海和上海），那怎样他们很大要在小卫星城买车，该怎样选呢？
1、买这个小卫星城最好的学区房（商品住宅子会有过剩的一天，但好的教育一直是刚需）。
2、若买升降机房的话，不要买6层以下的（树根变成榕树后很影响通风）。
3、若买不带升降机的小区，就买一层（人口数老龄化后2、3楼也不再是黄金层楼，装设升降机难度较大）。
当然好的物业管理非常关键，我更期待物业管理服务在养老保险中饰演关键角色（少子化、使用寿命在变短、不改变老人生活环境
二、最佳时机优先选择：
虽然他们买的是商品住宅，本该有市场定价，但他们是特色的经济政策引导型资本主义（很适合他们的中国国情），因此你如果要买车很大要看国家经济政策，对个人买车最大的利好就是一是降准，我国有很大的降准空间，今后很大会到1.5%-2%，二是降低按揭比例（不光是上海的母阎氏买房），怎样接下来上海颁布以上两个经济政策，则会刺激交易额；倘若你去年很大要买车，也没有不光好的楼价经济政策出台，那你可以在去年的7、8月末买车，从统计数据看倘若当年楼价经济政策稳定，一年中上海楼价高点再次出现在3、4月末，楼价的低点再次出现在7、8月末，这点甚少为人所知。
三、商业区优先选择（不讨论学区属性较强的地区）：
过去几年受疫情等各种影响上海乃至全国的楼价都面临着巨大压力，我10年前在老家买的一套商品住宅子，去年一年跌幅超过20%，现在的价格和我10年前买的时候基本上差不多，但仍旧有一些卫星城、商业区或是新盘在过去几年逆势上涨，因为我目前生活在上海，又从事这个行业，能看到一些真实的统计数据，因此接下来他们通过看完去几年上海上涨的商业区和新盘，分析上涨的原因，找到选对商业区的答案：
事例1：海淀橡树湾
18年1月成交一套100平的商品住宅子，成交价850万；
23年最新成交价1200万，涨幅41%；
事例2：亦庄板块
这几年亦庄整个板块上涨20%-30%，部分新盘上涨超40%；
分析上涨原因：
周围有新增产业发展（亦庄定位为具有全球影响力的创新型产业发展集群和科技服务中心）、高品质带学区（橡树湾）、商业区内次商品住宅涨的最多、小区和户型较好，现在的上海多半数的土拍（住宅用地）都不利好周围楼价（政府限价），他们再回望几年前望京的价格上涨（基本上和周围互联网公司市值暴涨正相关），选对商业区的答案很简单就是找到能有高收入且还在增长的企业所在地。
四、新盘优先选择：
1、自住率高的小区（业主的认同代表小区居住舒适度，自住率高挂牌量低且稳定）。
2、大小区（户数多、园区大），内部置换率高，小区曝光度高。
3、高品质次商品住宅带学区（这一条无敌了）。
4、物业管理好（物业管理好坏会愈来愈影响商品住宅子售价）。
