首篇 动态估算
一、房地产业估算前的预备组织工作
在估算前应先领到楼盘的主要就指标，展开动态估算，依照估算结论展开先期的预判，模版参照文件格式如下表所示：
一）主要就主要就指标及模块参照
假如占地面积为建筑物占地面积，则单方面生产成本为建筑物单方面生产成本。假如占地面积为缺角式占地面积，则总价为缺角式总价，一般来说，生产成本选用的是建筑物占地面积，产品销售选用的是缺角式占地面积
动态估算报表
备注1、管理费用、产品销售费用和财务费用
排序公式=管理（或产品销售）费用/营业收入。其中：对于营业收入的取数，目前有两种口径，一种为含税收入（俗称现金流口径），一种为不含税收入（会计口径）。由于营销代理合同基本是以现金流为口径签定，所以很多估算选用的是含税收入。
财务费用需要依照工程项目具体情况展开排序。代表性的地产商三费情况附后。
备注2、附加税费（城建税按市、县区镇、其他市区有三个等级7%，5%，1%；教育费附加3%；地方教育费附加2%），由于地产商要按照预收账款预缴增值税（预征率一般为3%），并同时征收附加费，因此动态估算的附加费【公式为：（销项-进项）*12%】会比动态估算的附加费偏小，因此估算时比例按13%展开估算。
备注3、要充分考虑进项税发票取得比例及所得税纳税调整问题，如招待费，施工、环保罚款及无法取得票据的问题，因此所得税率可由25%适当上浮。
备注4、土地增值税中关于土地生产成本分摊问题，由于动态估算尚不知具体物业类型占地占地面积，可简化按预征率展开估算。
代表性地产商三费占不含税收入比例排行榜：
依照各物业类型分别展开产品销售价格或生产成本造价的模拟分析，一般为产品销售价格的单变量模拟分析，具体要通过Excel表格中的统计数据菜单下的模拟分析选项卡，选择具体变量，主要就设置的内容截图如下表所示：
模拟分析的要点是要在统计数据列的上方嵌入函数公式，假如是双变量的则在左上角的位置，单变量的则在列的正上方。具体使用方法大家可以网上查找有关材料展开自学（老徐培训视频中有对这部分内容的详细讲解），本文不在阐述。
