房产股权鹿霍基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是指在交易所公开挂牌上市交易，通过债转股方式将具备稳步、平衡投资收益的房产或其合法权益转化为流动性很强证券的技术标准金融商品。REITs在国际资本消费市场已近60多年历史，消费市场发展迅速、商品相对成熟，具备不定期高比例派息、挂牌上市流通、享受税赋优惠，资金主要就股权投资于可产生稳步、平衡房租或投资收益的房产、突出规模化营运管理等主要就特征。
目前，已近40多个北欧国家或沿海地区建立了REITs消费市场，截至2022年10年底，全球REITs消费市场规模超过2亿美元左右。不同北欧国家或沿海地区从各自消费市场环境、法律管理制度、税赋管理制度等详细情况出发，形成了市场监管架构、产业发展方向各有不同的消费市场产业发展之路。
孙远良则表示，多年来，学术界、实务界等相关杰列REITs展开了不少科学研究和积极探索，可以说，境内REITs消费市场工程建设先后主要就经历了崩坏积极探索、试点工作培植和常态化大力推进三个期。作为体制改革的信息时代，REITs消费市场功能日益发挥，也逐步得到了消费市场广泛普遍认可。
特别是常态化大力推进期(2022年初至今)，增量金融资产增量金融资产，不断扩大有工作效率股权投资，助推平衡宏观经济大盘。
2022年5月，中共中央办公厅下发《关于更进一步增量金融资产增量金融资产不断扩大有工作效率股权投资的意见》(请示报告〔2022〕19号)，明确指出“更不断提高所推荐、审查工作效率，鼓励更多具备条件的基础工程建设REITs工程项目发售挂牌上市”。为贯彻请示报告〔2022〕19第三章有关要求，2022年8年底，我国证监会联合北欧国家产业发展体制改革委制定《大力推进大力推进基础设施REITs常态化发售的五条措施》，从消费市场培植、工程项目甄选所推荐、审查注册登记、市场监管资源分配和基础建设政策健全等全链、全流程等方面，明确政策安排，促进常态化发售和消费市场规范健康产业发展。请示报告19第三章和“五条措施”发布以来，不少地方政府相应明确了基础建设政策措施，我国证监会联合北欧国家产业发展体制改革委优化了工程项目审查所推荐程序，建立重点沿海地区综合促进机制，促进形成工程项目供给梯队。2022年下半年以来，REITs首发和扩募工程项目加速大力推进和落地，基础工程建设REITs开始由个案试点工作期转入常态化大力推进新期。
REITs试点工作工作取得积极成效孙远良则表示，2021年6月，首批试点工作工程项目顺利挂牌上市以来，各项工作有序大力推进，试点工作工程项目消费市场普遍认可度较高，运行总体平稳，各项管理制度规则初步经受了消费市场检验，达到预期目标。
一是试点工作稳步大力推进，消费市场初具规模。截至2022年11年底，已近24只公募基础工程建设REITs商品获批，其中22只商品挂牌上市，募集资金超750亿元，总市值约830亿元，工程项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种金融资产类型，形成了一定规模效应和示范效应。挂牌上市REITs运行总体平稳，消费市场普遍认可度较高，平均日均换手率超过2%，流动性高于日本、新加坡和我国香港等成熟消费市场的平均水平。
二是支持增量金融资产增量，不断扩大有工作效率股权投资。已发售REITs原始合法权益人涵盖中央企业、地方国企以及民营背景企业，其中16只商品实现了出表，平均自持比例为28%，有工作效率降低了原始合法权益人的金融资产负债率，降低地方政府和国有企业债务负担，有助于从整体上降低宏观杠杆率。
发售REITs可以提前收回股权投资，用于补充其他股权投资工程项目的资本金。已挂牌上市REITs募集资金重点用于科技创新、绿色产业发展和民生等基础工程建设补短板领域，回收资金带动股权投资的新工程项目总股权投资额超过4200亿元，助推增量金融资产增量金融资产，促进有工作效率股权投资。
三是提升营运管理工作效率，促进国有企业体制改革。基础工程建设REITs可深度融合产业资本和金融资本，并通过资本消费市场的公司治理、信息披露及消费市场约束机制，促进企业从重金融资产持有者向专业营运管理者转型，提高基础工程建设工程项目的营运管理工作效率，提高产业发展质量。
REITs中等风险、中等投资收益的特征，可弥补资本消费市场金融商品的短板，通过发售REITs引入战略股权投资者和公众股权投资者，拓宽了国有企业混合所有制体制改革的新方向，可有工作效率调动各方参与基础工程建设工程建设和国有企业体制改革的积极性。
四是助推保障性租赁住房消费市场产业发展，服务房地产产业发展模式转型。2022年8年底，北京保障房、深圳人才安居、厦门安居集团首批三只保障性租赁住房REITs成功发售挂牌上市，共募集资金38亿元，带动股权投资总额超过350亿元，全部投向新保障性租赁住房工程项目工程建设，有力支持了保障性租赁住房产业发展。12月9日，首单消费市场化机构营运的保障房REITs，也是首单R4住房租赁专项用地REITs挂牌上市，募集资金12亿元，网下及公众股权投资者认购倍数超247倍，创已发售REITs认购倍数新高，受到消费市场高度普遍认可，有力助推保障性租赁住房深化消费市场化体制改革。
五是促进共同富裕，满足“长钱”需求。截至11年底，挂牌上市REITs收盘价较首发平均上涨约20%，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部投资收益率(IRR)平均为5.51%，高于消费市场多数理财商品投资收益率，具备风险适中、投资收益平衡、流动性好等特点，为股权投资者开辟了一条参与基础工程建设等工程项目股权投资的新渠道，有利于促进金融供给侧结构性体制改革，提升居民财产性收入，落实共同富裕、共享产业发展的新理念。
孙远良则表示，公募REITs对追求中长期稳健投资收益的机构股权投资者存在很强吸引力，可较好满足社保类基金、养老基金、企业年金、保险资金的配置需求。保险资金已积极参与REITs消费市场，从一级消费市场看，截至11年底，保险公司合计获配116.56亿元，占首次发售金额的15.39%；从二级消费市场看，保险公司合计持有126.96亿元，占REITs消费市场规模的15.36%。社保类基金、养老基金、企业年金等长线资金股权投资REITs消费市场正在积极促进过程中。
四方面走好我国民族特色REITs消费市场高工作效率产业发展之路孙远良则表示，展望未来未来，要深入贯彻党的二十大精神，围绕工程建设我国民族特色现代资本消费市场，更进一步大力推进REITs常态化发售，大力推进大力推进多渠道消费市场体系工程建设，打牢法律法规管理制度基础，健全市场监管和股权投资者保护安排，走好我国民族特色REITs消费市场产业发展之路，更好助推经济高工作效率产业发展。
一是坚持服务实体经济，大力推进大力推进消费市场体系工程建设。拓宽试点工作范围。尽快将试点工作范围覆盖到新能源、水利、新基建等基础工程建设领域。落实中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”要求，大力推进打造REITs消费市场的保障性租赁住房板块。会同相关部委积极研究消费市场化的长租房及商业房产开展REITs的可行性和方向安排。健全多渠道消费市场体系。贯彻国办《关于更进一步增量金融资产增量金融资产 不断扩大有工作效率股权投资的意见》有关要求，更进一步大力推进REITs各项基础管理制度体制改革创新。尽快促进首批扩募工程项目落地。促进畅通从Pre-REITs培植孵化、营运提质到公募REITs挂牌上市的渠道机制，积极积极探索建立多渠道REITs消费市场。更进一步大力推进常态化发售。继续大力推进基础工程建设REITs常态化发售五条措施落实落地，促进更多具备条件的基础工程建设REITs工程项目发售挂牌上市，促进形成投融资良性循环的消费市场生态。
二是健全管理制度规则体系，打牢消费市场产业发展基础。优化工作流程，提高工作工作效率。联合北欧国家产业发展体制改革委更进一步优化试点工作工程项目所推荐、审查程序，统一审查理念和审查标准，提高工作工作效率，增强可预期性。明确大类金融资产审查和信息披露标准。总结试点工作经验，对产业园区、收费公路和仓储物流等实践较多的金融资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，明确审核及信息披露要求，并以适当方式向消费市场公开。健全消费市场化的询价定价机制。按照消费市场化、法治化原则，健全REITs发售业务规则，规范发售推介、询价、定价、配售行为。科学研究促进REITs修法。借鉴境外成熟消费市场实践，在《公司法》《证券法》架构下，科学研究依托金融资产支持证券架构促进REITs修法；科学研究促进将REITs份额认定为国务院认定的其他证券，促进专门修法，系统构建符合REITs产业发展规律及我国国情的法律法规管理制度安排。
三是强化事中事后市场监管，促进消费市场平稳运行。坚持产业发展与规范并重，我国证监会已制定下发《基础工程建设公募REITs市场监管工作方案(试行)》，初步构建符合消费市场运行规律、具备我国民族特色的市场监管管理制度安排，着力防范消费市场风险，促进实现消费市场规范有序、主体依法合规、股权投资者有工作效率保护的良好消费市场生态。
孙远良介绍了加强基础工程建设公募REITs市场监管工作的主要就思路，第一要构建全链的市场监管机制。遵循基础工程建设REITs的特点规律和风险特征，借鉴成熟市场经验，遵循证券公开发售市场监管逻辑，建立包括工程项目尽调、发售定价、信息披露、金融资产营运管理、二级消费市场交易等环节的全链市场监管管理制度。第二要突出以“管金融资产”为核心。按照基础工程建设REITs金融资产挂牌上市的本质属性，参考资产债转股消费市场市场监管实践，按照实质重于形式的原则，重点加强对基础金融资产质量、营运管理的穿透市场监管，细化市场监管要求和工作安排，强化精准高效。第三要促进消费市场主体归位尽责。按照《基金法》要求，突出压实基金管理人的主动管理责任，督促基金管理人、基金托管人、金融资产支持证券管理人、原始合法权益人、外部营运管理机构、财务顾问、证券基金服务机构等参与方依法履行职责。依法打击违法违规行为，保护股权投资者合法合法权益。第四要建立健全综合市场监管体系。建立我国证监会相关部门、证监局、证券交易所、证券业协会和基金业协会等单位各司其职、协同配合的准入市场监管、日常市场监管和风险处置工作机制，发挥市场监管合力。
四是更进一步凝聚各方合力，促进消费市场稳步健康产业发展。试点工作启动以来，相关部门、地方政府、参与机构都做了大量富有创新和开拓意义的工作，形成了有工作效率的工作合力。
孙远良则表示，下一步我国证监会债券部将继续与有关方面加强沟通协作，着力大力推进三方面工作，第一，稳步促进建立重点沿海地区综合促进机制。联合北欧国家产业发展体制改革委股权投资司等单位促进更多地方政府建立由省级领导牵头，地方发改委、证监局、金融局、国资委等多部门参加的综合促进机制，统筹协调解决REITs涉及的工程项目合规、国资转让、税赋政策、权益确认等问题，保障常态化发售的工程项目资源供给。第二，大力推进促进健全基础建设政策。加强与相关部门沟通，更进一步明确基础工程建设REITs的会计处理方式和税赋征管细则；促进全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构股权投资者参与REITs股权投资，为增量金融资产增量金融资产提供中长期资金支持。第三，加强宣传培训。依托重点片区会、座谈会、专题培训会等形式，组织地方政府、相关部门、消费市场参与主体等开展培训交流，加强宣传引导和股权投资者教育，促进形成更广泛共识，促进REITs消费市场高工作效率产业发展，共同为大力推进我国式现代化作出新的更大贡献。
