下期撷取人 | 房姐Susie
在爱尔兰商业机构写字楼出租消费市场，承租形式有三种：一类是单个承租形式Single Let（将两套新房子承租给两个家庭成员或房客不少于2对个人），另一类是穴居承租形式HMO（承租给相同家庭成员或多人）。
单个承租形式Single Let最常用也为绝大多数顾客优先选择，而穴居承租形式HMO更加专精并挑战管理工作潜能，备受业余屋主的热衷于。
那时咱就来谈谈甚么是多人承租HMO。
01 表述
HMO，是house in multiple occupation的简称，即穴居承租物业（有时也被称为“合租”物业）。
爱尔兰写字楼出租消费市场供需紧张，伦敦尤甚，不少房屋按照单个房间来承租（可以联想国内的自如群租）。
通常来说，将写字楼提供给三个非同一家庭成员的房客居住，并且他们共同使用卫生间，厨房等共同设施，这类形式被称之为HMO多人穴居承租。
在这里，家庭成员的表述指的是：一对个人或共同生活的同一家庭成员的成员。
那么，两个“家庭成员”包括以下人员：
已婚或同居（包括有同性关系的人）
亲戚或半亲属
继父母、继子女
可点击爱尔兰官网具体了解：
https://www.gov.uk/renting-out-a-property/houses-in-multiple-occupation-hmo
02 HMO的优势
相同户型的普通写字楼，相比单个承租的出租形式，如以HMO的形式承租的优势有：
1. 出租群体广泛
从学生到打工族，尤其是单身人士，对生活有要求，对预算有控制。毕竟在生活成本飙升的那时，全英房租收入比已达31%，伦敦更是少于35%。
以伦敦搬砖人平均年税前收入41,000镑计算，扣除个税、国民保险等，每月到手2,870镑左右，月收入的35%也就是1,004.5镑拿来付房租。
这个金额在伦敦四区内都租不到两个studio，在不降低其他生活品质的情况下，合租就成为了两个优先选择。
点击了解：11月出租数据出炉，Londoner的房租收入比超35%
2. 租金收入稳定
因为所有租户很少可能在同一时间离开，整房空租率非常低。
3. 现金流和投资回报率相对比较高
以两套4卧住房浅算：
单个承租：租户为带俩娃家庭成员，月租3,000镑，年租金收入36,000镑。
HMO承租：分租给四位租户，每人每月900镑，即月租3,600镑，年租金收入43,200镑。
如此可见，HMO承租比单个承租年租金收入多出7,200镑，相当于超出单个承租年租金收入的20%。
4. 能源费或有利润空间
如以包Bills的形式来算进租金里，每个租户额外交费，只要整个新房子的能源费低于租户交纳金额，那么多出来的就是利润了。当然，如果租户不节约，能源费超支，也会造成亏损。（这个时候房屋EPC能效高的优势就展现出来了）
03 HMO的劣势
1. 屋主/管理工作者太操心了
与单个出租对象只有两个家庭成员或两对个人而言，HMO就要和3个及以上相同背景/来历/性格的租户打交道，沟通和管理工作的时间/精力成本较高。
对于房产投资消费市场的新手，工作忙或是怕麻烦的人，签完合同坐等收钱的单个出租形式更适合。对一些业余投资客和老炮而言，HMO收益高更讨欢心。
2. HMO的运营成本比较高
因多人群租中短期居住，对于房屋的爱惜维护相对差些，屋主在维修和保洁上的花费也会增多。
3. HMO的租户的矛盾处理
好几个年轻单身人士住在同一屋檐下，磕碰拌嘴难免发生，如果升级到动手打架，房屋损害不说，一旦有人员受伤，屋主真是有的受了。
04 HMO执照申请
为了更好的管理工作出租消费市场，政府对群租屋出租实施强制管理工作办法，根据《爱尔兰住房法》规定，如果屋主要以该形式承租房屋的话，必须要申请相关的执照：HMO Licensing。
总的来说，如果承租房产在英格兰或者威尔士地区，符合以下条件的，屋主都需要注册和申请HMO执照：
物业租给5个或更多的房客。
部分或全部租户需共用厕所、浴室或者厨房设施。
至少有1名房客缴纳租金（或他们的雇主为他们支付租金）。
这些房客至少来自两个或以上不同的家庭成员。
一般来说，HMO执照的有效期最长5年，屋主必须在执照过期前再次更新。如果屋主有多处以HMO形式承租的房产，那么每一处房产都需要申请执照。
HMO执照通常由房屋控制人申请，可以是收房租的屋主，也可以是房主雇佣的房屋经理。也就是说，屋主可以直接通过当地政府进行申请，或者委托房产中介。
请注意，未拿到HMO执照就擅自承租，可能会被处以无上限的罚款。
当然，并不是申请了就一定能拿到HMO执照。虽然各地政府要求有区别，但共同要求的大原则必须要确保：
房屋的大小和内部设施必须适合房客的人数。（不可存在超负荷居住的情况）
屋主或中介必须是“干净的”，没有任何犯罪记录或任何违反屋主法的规定。
每年向房屋委员会提供有效的燃气安全证书。
安装并维护火灾报警器。
应要求提供房屋内所有电器的安全证书。
委员会可能会在执照中增加其他条件，例如提高设施的标准等，他们会在申请时通知。
委员会必须在收到许可申请后的5年内对HMO房屋进行住房健康和安全评级系统（HHSRS）风险评估。如果检查员在评估过程中发现不可接受的风险，屋主/管理工作人必须进行整改。
05 房屋规划许可
此外需注意申请HMO执照时还要得到规划许可！（是不是已经头大了，虽然HMO很香收益好，但要求也是更高更规范）
规划许可（planning permission）是指房屋发生结构性变化或者房屋用途发生变化的情况下，需要向地方政府申请的许可。
如果没有许可，任何房屋结构改变或者用途改变都可能是违法的。政府可以采取强制性手段来执法，包括下发改进通知，罚款甚至是刑事诉讼。
把房屋当作HMO进行承租，属于改变了房屋用途，由单个家庭成员居住，变成多人多个家庭成员居住。
1. HMO房屋最低面积规定
2018年10月1日起，《HMO房屋最低面积规定》开始实施，规定要求：
如提供给一名10岁以上人士居住，房间建筑面积不能少于6.51平方米；
如提供给两名10岁以上人士居住的房间，房间建筑面积不能少于10.22平方米；
如提供一名10岁以下儿童居住，房间建筑面积不少于4.64平方米；
如房间的建筑面积少于4.64平方米，那么，该房间就不能作为卧室用途。
（以上针对HMO出租房屋里的每两个房间）
2. 必须确保HMO房屋的燃气设备处于安全状态
房屋每年必须由燃气安全注册工程师对写字楼物业的所有燃气设备（如灶具、炉具等）进行检查。屋主须向房客提供当前的燃气安全证书。
对于需要HMO牌照的HMO屋主则需要在申请执照时提供该证书，并每年要向council寄送最新的证书副本。
3. 确保HMO消防安全
英格兰和威尔士的所有写字楼物业都要遵守建筑法规，确保提供的房产没有火灾风险。HMO出租房屋被认为是有较高火灾风险的物业，消防安全标准的要求也就更高。（具体看房屋所在区域council的相关要求）
4. 确保房屋适合人类居住
屋主必须确保房产从一开始和整个出租期都“适合人类居住”，包括卧室和所有公共区域。
如房屋出现了两个或多个以下问题，将被视为不适合人类居住，如：该建筑物状况很不好；房屋内出现严重的潮湿问题；内部没有足够的自然光也没有足够的通风量；没有正常的冷热水供应；房屋内排水和厕所功能不正常；出租房内没有烹饪食物以及处理废水的设施等等。
5. 必须要对房屋进行维修和保养
包括不限于：
维护房屋写字楼的结构和外观（包括排水沟、水槽和外部管道）。
维护写字楼内供水、供气、供电和卫生设施(包括面盆、水槽、浴池和卫生设施，但不包括使用供水、供气或供电的其他固定装置、配件和设备)。
维护写字楼内空间供暖和热水装置您要对写字楼进行定期电气安全检查。
至少每5年要请合格的电工来进行检查和测试，必须要有”电气装置状况报告”（EICR），并在新租户入住前提供报告的副本。
写在最后
爱尔兰的房产消费市场经过百年来的发展，已经非常规范成熟且不断完善提高。无论是买卖还是出租，都有健全的法律规范约束和保护甲乙双方。对于房产投资来说，安全永远比收益更重要不是吗？
那时就先撷取到这里，感谢阅读，并提前祝福大家2023年平安幸福、收获满满！
