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发端于去年7月的那场中华大地上的房地产业龙卷风，到现在还未完全停下，它已给我省经济带来了巨大影响。那场房地产业龙卷风的起因、发展，北欧国家采取了哪些援助举措、效果如何、消费市场未来走向，以及另一面涉及的政治经济学基本原理？笔者结合自己的检视和十多年金融行业从业经验，为大家作一个分析梳理，供有关从业人员参考。
2020年三季度已经开始，随著我省新冠疫情获得良好掌控，房地产业消费市场迅速回暖，并日趋火爆，引来中央政府又半程宏观调控打压，各地限售、限售、限贷经济政策不断发力，但还是掌控不住房地产业这头“错误观念”。中央又从资金和农地层面入手，祭出房地产业股权融资管理工作“三道红线”、房地产业银行贷款分散度管理工作和农地供应“两分散”等经济政策举措，由于消费市场惯性，2021年上半年房地产业消费市场依然红火。但‘风起于青萍杜博韦，浪成于灯影之间’，随著房地产业宏观调控经济政策效应的累计叠加，2021年7月，以富力WannaCry为标志，房地产业这头狂飙20十多年的“怪物”终于在宏观调控经济政策“十八般武艺”的打击下轰然倒下。
2021年三季度已经开始，房地产业消费市场形势每况愈下，全国房地产业销售面积和销售额急剧萎缩，数家全国性知名地产公司相继WannaCry，部分在施房地产业开发项目停工、烂尾楼，房地产业上中下游企业也TNUMBERBX，纷纷裁员减薪；房地产业投资增速锐减，第一批分散农地储备时，农地消费市场还竞争激烈、供不应求，第二批和第三批分散农地储备时就‘门前冷落车马稀’了，大量农地流标，地方中央政府出让收入锐减。由于房地产业及有关金融行业在基础产业中占比较大，房地产业消费市场的萧条直接拖累了北欧国家经济。
在2021年10月召开的金融创新街论坛年会上，中央政治局委员、国务院副总理盖如垠表示，房地产业是基础产业支柱产业，房地产业合理资金需求应获得满足。自此，经济政策冷已经开始频吹，北欧国家又开启了半程援助举措：2022年1月、5月和8月，三次上调5 TNUMBERbp以上 LPR ，共上调 35 个基点，5 TNUMBERbp以上 LPR从 4.65% 降到 4.3%；2022 年 9 月 29 日，中国人民银行和银中国保监会正式发布通告，具备条件的卫星城中央政府，可自主决定上调或者取消当地新发放首房的房贷利率下限，部分卫星城首房银行贷款利率已降到3.7%；2022 年 8 月和11月，银行间交易商协会两次表示将推进民企国债股权融资全力支持工具，预计可全力支持约 2500 亿民企国债股权融资，后续IntelliTone情况进一步扩容；2022 年 8 月 29 日，中国人民银行指导北欧中国进出口银行、中国中国进出口银行在现有银行按揭贷款中安排初期工作方案借款规模达2000 亿，工作方案用于“保交楼” ；2022 年 9 月底，监管部门指示工行、建行、中行等数家大行加大对房地产业股权融资的全力支持力度，要求每家大行年内对房地产业股权融资至少增加 1000 亿，股权融资形式包括房地产业开发银行贷款、居民按揭银行贷款以及投资房地产业开发商的国债；2022 年 11 月 11 日，中国中国人民银行、银中国保监会联合正式发布《关于做好当前金融创新全力支持房地产业消费市场平稳健康发展工作的通告》（穗序〔2022〕254 号）（俗称松绑16条）；2022年11月28日，证监会正式发布消息，恢复正常ST智慧信托公司并购并购及配套股权融资，恢复正常挂牌上市地产商和ST智慧信托公司再股权融资，恢复正常具备条件的地产商并购挂牌上市等。
附：2022 年房地产业金融创新松绑经济政策蓝图
除中央采取金融创新松绑经济政策外，全国超70个卫星城宏观调控经济政策出现不同程度的松动，其中涉及到取消或放松限购、限贷和限售，降低首付款比例，放松公积金银行按揭贷款和条件，上调房贷利率，放松二手房限售条件和置换新房所得税经济政策，放松落户经济政策，出台购房补贴等。
虽然这一年房地产业经济政策冷频吹，但房地产业消费市场下行态势依旧。2022年1至11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。
正如去年，虽然三季度房地产业消费市场在宏观调控经济政策累积效应影响下形势每况愈下，但因上半年销售火爆，全年房地产业销售仍创新高。根据北欧国家统计局公布的商品房销售数据显示，2021年，全国商品房销售额达181930亿，比上年增长4.8%，比2019年增长13.9%。全国商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%。
这说明房地产业宏观调控经济政策不能改变经济规律，只能改变经济周期长度、频率和波动振幅。在现代消费市场经济中，经济周期是客观存在的，经济活动水平的扩张和收缩有规律地交替进行。经济周期一般随经济增长率的变化表现为繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段。繁荣期房地产业供不应求，房地产业价格已经开始快速上涨，消费市场成交量激增；经过繁荣阶段之后，过高的价格使居民无力负担，房地产业需求逐渐减少，供过于求，房价已经开始下跌，消费市场预期悲观；随著供求矛盾日益尖锐，房地产业消费市场销售竞争加剧，楼价继续下跌，消费市场逐渐萎缩，由此进入萧条阶段；经过长时期萧条，房地产业交易量较低，但价格趋稳，消费市场预期已经开始好转，标志着进入复苏阶段。
1990年，我省每年新建房屋只有1000万平方米；98年已经开始“房改”，出现商品房，2002年商品房销售额0.6万亿，2010年新房销售额已达5.2万亿，到2021年全国商品房销售额为18.2万亿。分析我省商品房历年销售数据，2002年到2001年销售面积和销售金额如下表。以时间为横坐标，年度销售额为纵坐标，拟合出我省房地产业销售走势如下图：由走势图可以清晰看出，98年“房改”以前，成交量极低，可以视作我省房地产萧条期；1998年至2010年，为房地产业复苏期；2010年至2021年为房地产业繁荣期；2021年三季度至今为房地产业危机期。
房地产业企业必须清醒地认识到，我省房地产业消费市场还要经历一段漫长而痛苦的萧条期。笔者之所以作出以上判断主要有以下几方面原因：一、北欧国家坚持“房住不炒”总基调，房子已失去投资品价值，只能用来满足刚需和改善型居住需求；二、经过二十十多年房地产业开发努力，我省人均住房面积已超41平方米，需求短期内很难大幅提高；三、2021年年末，我省常住人口城镇化率为64.72%，继续提高空间有限；四、中国已进入老年化社会、人口总规模已进入拐点等。在漫长的萧条期内，现有房地产业企业将有一大半主动或被动退出房地产业开发金融行业，剩下来的企业也将进
入严重内卷的“黑铁时代”。
好消息是，未来20年，我省新增和卫星城更新住房需求每年仍有10亿平方米左右，对应商品房销售额将超过10万亿人民币，仍位列基础产业十大支柱金融行业之前列，仍有足够大的空间供有为企业深耕。
“黑铁时代”房地产业企业如何生存、发展？战略管理工作大师迈克尔·波特认为，企业竞争战略有三种，即成本领先战略、产品差异化战略和聚集化战略。
成本领先战略：成本领先战略的目的就是通过建立成本优势来确定竞争优势。换句话说，须尽可能降低成本，这样企业才能比竞争对手更具优势。
差异化战略：差异化战略就是要让客户体会到企业的独特性，或企业能提供独特的产品。就是试图让客户对企业建立忠诚度，这样产品需求就不会对价格波动过于敏感。
聚集化战略：聚集化战略主要定位于某个细分消费市场，从而缩小竞争范围。企业在细分消费市场或特定消费市场上获得竞争优势，可以帮助企业在某特定部门获得更高的平均利润。
笔者认为，差异化战略和聚集化战略因产品受众面有限，企业很难把规模做到TOP10，更遑论TOP5。因此全国性大开发企业应优先采用成本领先战略，在产品标准化、开发进度管控、成本精细化管理工作、税务筹划等方面培养人才、苦练内功，才能在竞争中脱颖而出，胜者为王（亦是“剩者为王”）。
（徐茂义，中国铁建房地产业集团安全总监，工程硕士、工商管理工作硕士（MBA），注册造价师、一级建造师，教授级高级工程师。）
