近日，江门市市直单位第五届工作技术创新邀请赛半决赛举行，市、区、镇二级机关17个技术创新工程项目参与技术创新精通业务类半决赛，其中江门市天然资源局南中国海支队参赛选手的“筹设‘三旧’改建混和合作开发管理制度”荣膺第二名，将代表江门市参与珠海市总半决赛。
筹设混和合作开发管理制度
提高土地规划中国经济效益
近几年的南中国海，既是北欧国家突显的“四块地”体制改革试点工作沿海地区，又是珠海市突显的新一波“三旧”改建综合试点工作沿海地区。2019年9月，更是落地工程建设珠海市建成区结合产业发展体制改革技术创新实验区。
在北欧国家大力产业发展虚拟中国经济的国策指导下，针对江门市南中国海区农村自发性工程建设工业用地多、布局分散、天然林改建难、招商难、农民对自发性转非国有和征收意向较弱等“关键点”，江门市天然资源局南中国海支队以提高土地规划中国经济效益为核心，天马行空创设”三旧”改建混和合作开发管理制度，将非国有写字楼工业用地和自发性产业产业发展工业用地合并供应、混和合作开发，将部分房地产资金引入虚拟中国经济，在稳定土地价格和房价的同时，推动虚拟中国经济结构调整升级，推动建成区结合产业发展体制改革实验区工程建设。
混和合作开发，就是“非国有+自发性”“产业产业发展+街道社区”“卖地+抄底”三个微观的混和，将单个生产机能的天然林工程项目改建为结合写字楼、供地、科学研究、中高档制造等机能齐全的综合型工程项目。在严格控制新增、增量资产增量的现实背景下，混和合作开发有利于支持新产业产业发展、新商业模式产业发展，提高天然林改建沿海地区的产业产业发展生机，平衡不同产业产业发展合作开发的总体利益，推动城产人结合产业发展。
目前，南中国海区取得实际进展的混和合作开发工程项目有桂城车友们小城工程项目、香港城、大沥孵化器小城、里水大冲科技茶园天然林改建工程项目等，面积近5000亩。
车友们小城设计图。资料图
房租翻番工业用地翻一番
四大优势加快旧改进程
据介绍，混和合作开发管理制度有四大优势：一是保障农民的当前利益和长远利益。一方面将部分自发性土地转为非国有写字楼工业用地，让农民立即享受“三旧”改建的土地增值收益，另一方面将部分土地保留为自发性产业产业发展工业用地，维护农民的长远和持续的收益。
二是有有利于土地成片天然林合作开发。混和合作开发可化解非国有、自发性土地相互糅杂，难以天然林合作开发的情况，可适用于不同土地权属人的差异化改建诉求，一并实施天然林合作开发，具有相对较高的适应性。
三是有有利于实现城产结合。通过混和合作开发，建成城产结合的产业产业发展街道社区，将居住和中高档产业产业发展实现无缝结合，可以让更多市民实现居住和就业零距离的梦想，大大节省通勤时间，降低生活成本。
四是有有利于将房地产资金引入虚拟中国经济。将非国有写字楼工业用地和自发性产业产业发展工业用地混和合作开发，要求房地产合作开发主体在合作开发写字楼街道社区的同时合作开发产业产业发展载体，可以将房地产合作开发资金引入虚拟中国经济，建成产业产业发展载体之后再招入虚拟企业，解决虚拟中国经济资金不足问题。
五是有有利于构建建成区统一的工程建设工业用地市场，混和合作开发实现了非国有工程建设工业用地卖地和自发性工程建设工业用地流转抄底的有机结合，对于构建建成区统一工程建设工业用地市场具有重要意义。
以桂城车友们小镇工程项目为例，该工程项目利用混和合作开发的方式，引入社会资本跨界共建，将原华南汽车城改建为汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合型汽车文化产业产业发展小城。改建前工业用地仅0.80元/平方米提高至23元/平方米，租期内累计房租收益超20亿元。
【撰文】黄艳姿 赵进 颜倚云
【作者】 黄艳姿
